摘要：股民有些失望，万科新交的这份成绩单依旧不太好看。10月28日晚间，万科披露2021年第三季度报告。业绩延续了半年报“增收不增利”的发展态势，前三季度的营收创同期新高，但净利却创近三年同期新低。“活下去之后，万科要活得好、活得久。”这是一周前...
股民有些失望，万科新交的这份成绩单依旧不太好看。10月28日晚间，万科披露2021年第三季度报告。业绩延续了半年报“增收不增利”的发展态势，前三季度的营收创同期新高，但净利却创近三年同期新低。
“活下去之后，万科要活得好、活得久。”这是一周前万科主席郁亮在媒体交流会上的发言。面对这份难言乐观的成绩，万科的“活法”或值得商榷。不过，透过不甚漂亮的数据，这份财报仍然释放了几道积极的信号。
止不住的净利下跌
根据财报披露的数据，今年前三季度，万科实现营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。
算起来，这是今年来万科第二次经历“增收不增利”的尴尬局面，此前披露的半年报亦呈现同样的特征。对比历年同期数据，万科2021年前三季度的营收再创上市以来新高，但净利创近三年最低，同比2020年、2019年同期分别跌去16%、8.5%。
净利下跌的背后，是同样跌跌不休的毛利率。1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期分别下降5.4%。而2019年同期，万科房地产业务的结算毛利率可达 27.6%。
“毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。”这是万科在财报里给出的解释。
情况也确如万科所言。在第三季度报告里，万科并没有披露最新的拿地均价。不过，此前半年报显示，万科上半年拿地均价为7480 元/平方米，相比2020年同期上涨超 17%。据中国指数研究院数据，第三季度住宅用地平均溢价率为 9%，环比二季度下降 9 个百分点。
若能做到“以量换价”，或许还能对冲上涨的地价。但令市场遗憾的是，万科的销售业绩也不如人意。第三季度，万科合同销售面积、合同销售金额同比分别下降 36.5%和 27.6%。将时限放长至今年前9月，上述两项指标则分别同比下滑9.8%和 2.8%。
行业遇冷，即便是巨头万科，也难以跑赢行业大势。
积极的信号
市场对这份财报显然并不满意。今日（10月29日）开盘后，万科股价一路走跌，早盘跌幅最高达5.65%。“行业龙头也难熬，地产股真的过时了吗？”股民在股吧里热议。
从几项业绩指标来看，万科这份财报的确难言乐观。不过，对比历年数据，这份财报仍然释放了几道积极的信号。
首先是为多数股民诟病的毛利率。依据万科此前披露的2021年一季报、2021年半年报，万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率与去年同期相比，连连下跌。不过，记者观察到，这个降幅正在收窄。
今年上半年，万科结算毛利率为18.0%，较2020年同期下降6.02%；而在最新的三季报里，这一同比降幅已经收窄至5.4%。
充裕的资金流也给了万科足够的底气。截至 9 月底，万科持有货币资金人民币 1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币 782.9 亿元。
也正得益于此，当行业发展变缓、一众房企减少拿地甚至停止拿地时，万科仍能保持较为平稳的拿地节奏。
今年1-9 月，万科累计新增 132 个开发项目，总建筑面积约 2241.0 万平方米。据克而瑞公布的《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，上半年，万科新增土地价值位列房企第一，新增土地建面位列第二，居于碧桂园之后。
《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》
不过，在业绩不佳的情况下保持大手笔拿地，还是对万科造成了一定影响。三季度报告显示，万科目前净负债率为 31.9%，而在此前半年报里，万科的净负债率是20.2%。换而言之，第三季度内，万科的净负债率上升了11.7%。
万科2021年半年报披露，上半年净负债率为20.21%
这不禁令人联想到万科主席郁亮在一周前媒体交流会上的发言：“作为企业要减少债务，控制杠杆。”而对比三季度报告和半年报告的负债数据，可以发现，万科的长期借款增加了14.5亿、应付债券增加了25.59亿。
此外，万科的业务转型也初显成效。在此前披露的半年报里，房地产开发业务及相关资产经营业务占上半年营收94.3%；在三季报里，这一占比降低到87.3%，其余业务则贡献了12.7%的营收。根据万科三季报的描述，其旗下万物云业务、租赁住宅业务“泊寓”、物流仓储项目均有相对不错的成绩。
值得一提的是，三季报发布当晚，万科又发布一则公告。据公告，万科董事会决议向股东大会申请授权在不超过300亿元的范围内发行直接债务融资工具。
万科介绍，预计发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足万科生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等用途。
万科的转型之路，或将迎来新的节点。
奥一新闻记者 林少娟
