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文 / 艾川

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过去的2021年，对于国内一些行业来说，真是个难熬的年份。在去杠杆、严监管等政策“紧箍咒”的作用下，房地产行业更是“雷”声不断。

房地产行业这一年过得到底有多难，近期陆续发布的上市房企一季度报和年报，可以管窥一二。

克而瑞研究中心数据显示，今年1—3月百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度开局惨淡。具体来看，一季度有逾八成百强房企累计业绩同比降低，其中近四成企业降幅高于50%。

在这背景下，3月30日晚，国内地产龙头万科发布了2021年报。

年报显示，2021年万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下滑45.7%。

这是万科上市31年来，净利润第三次出现下滑，上一次是2008年，全球金融危机。

在次日举行的业绩推介会上，万科董事局主席郁亮形容自己“就像一个学生没考好试，要拿成绩单给父母看一样”，心情忐忑不安。

其实，对比行业内普遍情形，万科算活得好的。房地产是一个政策性极强的行业，政策就是“天”，“天”不下雨，粮食安出？

实际上，为了缓解净利润下降带给股东的损失，此次万科推出了史上最高比例的分红派息预案。分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，按3月30日股价计算，股息率约5.1%。万科也因此成为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

稍微了解国内房企处境的都知道，现金如今对于房企来说就是“返魂丹”。在这背景下，万科还能大幅提高分红比率，派发多达112.8亿的分红，是很有诚意的措施。

这表明，万科在兼顾长远发展的前提下，以负责任的态度尽最大努力保障股东利益，同时，这也从侧面说明了万科的现金流安全系数高。

年报内容也证实了这一点。

2021年，万科保持了业内领先的信用评级，“三道红线”指标全部飘绿，公司经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位……

这就是让万科安然度过这个楼市最冷的冬天的底气所在。

而对于2022年的公司业绩，郁亮和万科管理层立下了“止跌企稳、稳中提升”的目标，称明年这时候会交上合格答卷。

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万科有这样的信心，源自两个外部基础和三个内部基础。

按照万科业绩推介会上的介绍，所谓两个外部基础，包括行业基础和政策基础。而三个内部基础，分别是开发业务继续保持行业第一阵营，经营服务类业务快速发展，以及长期稳健经营、领先行业的信用评级。

在行业基础方面，万科拥有对不动产这门古老生意深刻的理解和多年的实战经验。

“居者有其屋”，就是市场不变的刚需，而房屋又天然具有耗损性，需要周期性地更新。尽管总人口即将面临拐点，但以中国庞大的人口基数，体量超过10万亿级的房地产行业，仍会是最大的单一产品市场，住宅开发、城市有机更新等，依然将是重要的经济活动，同时也还是万科的主要业务。

事实上，中央之所以反复强调“房住不炒”，并通过信贷等金融手段，以及限购、限售等行政命令，对开发商与购房者两端同时出手进行调控，目的只是为了遏制房地产领域的过度投机，并非要否定房地产作为国民经济支柱产业的地位。

由此可见，作为房地产头部企业，万科在做好主业上仍然拥有强大优势。

而从中央到地方的政策持续向好，则为新一轮房地产行业的复苏提供了另一个外部基础，即政策基础。

今年以来，各地调控政策的悄然调整，让人看到了楼市回暖的信号。
据不完全统计，自3月1日郑州打响“取消限购”第一枪，宣布取消“认房又认贷政策”以来，已有包括郑州、哈尔滨、福州等多地取消了限购、限售等限制性政策。

另外，许多城市通过降低首付比例、下调房贷利率、放松公积金贷款、发放购房补贴等形式给楼市松绑。

这些政策利好，有助于地产行业走出低谷，当然也有利于万科业绩的止跌企稳。

除了行业基础、政策基础这两大外因，万科定调今年工作“止跌企稳，稳中提升”的底气，还在于开发业务继续保持行业第一阵营，经营服务类业务快速发展，长期稳健经营、领先行业的信用评级这三个内部基础。

其中，开发业务作为万科主业，它在2022年的止跌企稳和未来2-3年的储备有保障，决定了整个公司业绩的走向；而信用评级行业领先这点，则让万科有了更多投资选择，也获得了更多的发展机会。

不过更令人看重的，也可能更吸引市场和投资人关注的，要数万科的经营服务类业务。

正如郁亮所言，从国内房地产行业的发展进程来看，高速增长的黄金时代已经过去了，市场整体的新增规模不会像以前那样大，企业的利润率也不可能再像以前那样高。

这意味着，增量竞争的时代已经过去，在房地产行业存量博弈的阶段，过度依赖房地产开发赚钱，只会越来越卷。

在未来的房地产行业市场竞争中，超越对手的，肯定不光是看你卖了多少房子，而还要看你在这个领域扎根有多深，能为客户提供多少优质的精细化服务。

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而在“房住不炒”的总基调下，新的机会、新的赛道已经摆在面前。

大力发展租赁住房，是近年来政策鼓励的一个方向，而围绕租赁住房，就有许多文章可做。政策在关上一扇窗的同时，也打开了另一扇窗，至于能不能抓住机遇，就看各家房企有没有这样的敏锐意识，以及如何去迅速展开布局。

在这背景下，多家房地产企业近年来开始进行转型，要么转换赛道，要么寻找房地产行业的第二增长曲线。

早在2014年，万科便提出要从一个纯粹的住宅发展商转变为城乡建设与生活服务商，并布局了多个赛道。

尽管这个过程中，万科也交了一些“学费”，但总体而言，经过8年的探索与布局，万科的多元化战略已经取得不错的成效。公司非开发业务进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。

就在业绩会举办的前一天，万科旗下的物业公司万物云赴港上市的申请资料获中国证监会受理。

财报显示，2021年万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%，在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖。

此外，万科泊寓近三年收入复合增速40%，万纬物流已经做到冷链仓储规模国内领先，在商业地产领域，印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营……万科相关领域多项业务全面开花，在第二增长曲线的布局俨然成型。

这些新业务的加入，可以一定程度地提升市场对于万科未来成长前景的想象空间。

虽然就经营收入和利润规模来看，这些业务与房地产开发及相关资产经营业务仍相距甚远。但应该看到，未来，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，而达到投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度的资产荒。

以REITs为代表的不动产长期股权投资，为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿元的利润。

再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%的溢价。随着越来越多的合格资产被培养出来，会逐步形成盈利的蓄水池。

今后，房地产开发仍将是行业主战场，但是物业管理服务、商业地产这些业务领域的战略意义同样不可低估。它们不仅是万科摆脱主业依赖的新增长极，也是万科商业体系的一道道护城河。

说白了，现在以及今后的万科，就不是单纯一家造房子、卖房子的开发商，而是一家地产生态的超级服务商。

这就是国内房地产行业的未来。而对于万科来讲，未来的路依然不太容易，好在它已经走在路上。

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